2023“以数控税”房地产企业「土地增值税」稽查实训营

【课程时间】2023年12月22-23日

【课程地点】济南

【咨询热线】0531-8801 6883

课程背景

2023年下半年，金融监管部门密集召开重要会议，“三支箭”支持房企融资力度持续加码，金融机构融资支持政策将扎实落实。但减税降费政策的持续，税务机关收入压力未减，房地产企业涉税风险依旧。

本次授课以山东省财产行为税（土地增值税为主）最新政策为主线，从开发流程的节点对税收风险和政策运用进行实例场景展示，剖析企业税收风险画像、掌握解决问题及思路方法。课程结合学员需求，增加稽查实例演练，讲授、演练、交流、答疑，融合进行，务求学以致用。

课程收益

1、根据稽查工作重点和行业检查要点，剖析行业稽查查前分析的技巧和数理逻辑，针对自身企业进行模拟演练，降低纳税风险，提升税会业务融合能力。

2、以山东省政策规定为基础，以《民法典》为依托，对房地产企业增值税纳税义务的确认、销项计算、企业所得税收入确认及申报、土地增值税清算实务及规划、成本分摊方法实例应用等对企业收益的影响、无产权及销售模式等实例研判。对城市更新和旧城、旧村、旧厂房等改造的业务背景进行阐述，对业务模式和业务节点涉税风险解析解读和应对。
3、房地产成本核算精要解析（分税种）。
4、清算后续调整、永续债等融资的全链条风险、企业所得税、土地增值税扣除项目和会计核算内容比较分析等。
5、房地产业务知晓、财务合规、法务风险降低、税务遵从提升。

课程内容

一、房地产行业最新政策解读及实例训练
1.房地产行业及市场概况2.土地增值税清算之预征.核定征收新规定.清算单位研判。3.清算收入的确认.五项扣除项目分类说明（包括扣除项目明细.分摊方法以及红线内外.配建开发产品.人防等）【实例训练】。4.清算时间.清算条件确认.清算资料.审核时限.转让无产权开发产品等。
二、大数据背景下地产开发主线的典型涉税业务解析
5.规划总平面图在土地清算中的应用【实例训练】6.联合体竞标的涉税风险及规避【实例训练】7.了解规划的背景及对财税业务的影响8.土地征用收储环节预埋的土增清算隐患9.拆迁安置业务～拆迁房屋置换协议的要点风险10.土地成本的确认与依据辨析11.一般计税方法增值税计算“小惊喜”12.转让划拨土地是否缴纳土地增值税？转让库区.河流呢？13.《建设工程施工合同》条款内容在土增清算中的应用与风险提示14.扣除项目中无法取得发票的救助渠道与应对15.有产权、无产权车位及人防车位的商业模式及涉税研判（含总局指导意见）16.资产划转或投资的涉税处理17.合作开发模式风险刨析18.土地等成本项目的分摊方法与税务机关规定的争议辨析。成本分摊方法由税务机关确认？企业是否有选择权？19.房地产开发业务中，与政府相关部门（如规划.自然资源.住建局等）沟通的技巧以及对增值税.企业所得税和土地增值税的影响20.《商品房买卖合同》中土增清算的“炸雷”21.“不能分拆销售”…一个土增清算的特例分享22.土地增值税清算项目扣除与企业所得税汇缴收入确定的时间点甄别23.买赠业务究竟是“利”？还是“弊”？24.同一项目或不同项目开发公共配套设施的清算应对25.房地产企业土地增值税和企业所得税扣除项目以及会计核算等因素比较分析（含土增清算税负率配比计算技巧）26.新司法解释下利息支出业务利率区间的部门规定和税收确认房地产企业永续债的涉税分析及最新政策解读27.房地产企业土地增值税清算后销售尾房的税收分析及应对【实例训练】28.不同类型开发产品，销售模式与时序对土地增值税的影响29.股？债？名股实债和名债实股的判别30.资金流陷困局，大数据觅税踪【实例训练】
三、 “城市更新、旧城改造”大背景对房地产企业的影响及模式剖析和风险应对 如上图：政府主导模式中，收储.综合整治.合作改造的业务流程及节点涉税风险；市场方主导中农村集体自行改造.村企合作.企业自改等业务流程及节点涉税风险。……
四、2023年税局房地产行业稽查要点解析及训练 
1.案源来源-税务稽查为什么能选中你？2.查前分析（近十类非风险管理数据勾稽）① 纳税申报数据②财务报表分析【实例训练】③ 第三方数据3.调账方式及路径4.查账思路与方法5.违法违规的定性及处理（重点是调整方法）【实例训练】
五.现场答疑

主讲专家

郭教授：扬州税院 副教授

在税收大数据、税务稽查、风险管理、纳税评估等岗位工作近三十年，参与过房地产的项目开发，从事房地产税收专项管理二十多年，授课遍布全国各省，参与各省税务系统的一百多个项目土地增值税清算审核。对房地产涉税风险有独特的应对技巧和深厚的知识储备，对税企沟通的方式方法有深入探究。本课程有利于房地产企业财务人员更新理念、提升站位、拓展视野，提高驾驭房地产财税的执业技能。

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